الملخص:

أن عقد القرض المصرفي المضمون برهن العقار من العقود التجارية، فهو مفهوم قانوني يشترك فيه كل من أحكام القرض وأحكام الرهن، كما إنه ناتج عن مبدأ حرية التعاقد، والذي بمقتضاه يتفق المصرف والمقترض على ما يشاءون من بنود وشروط تلائم مصلحتهم على تحقق الأمان للمتعاقدين، ويأتي طلب الضمان عند تقديم القرض المصرفي استكمالا لعناصر التحليل الائتماني للمقترض وذلك للحد من خطر الائتمان الملازم للقروض المصرفية.
يكتسب الرهن أهمية في ميدان الائتمان في ظل فشل العملاء في تسديد التزاماتهم العقدية مع البنوك فهو يعزز من ثقة البنوك في استرداد قروضها، ويشكل الرهن العقاري من الرهونات الشائعة والتعهدات الأكثر أماناً في معاملات الإقراض المصرفي بهدف التخفيف من خطر الائتمان، فهو يصنف من الضمانات المقبولة لدى البنوك لثبات أسعارها وعدم تعرضها للتذبذب، بل قد ترتفع قيمة العقارات مع مرور الوقت. ويخضع إبرام عقد القرض المصرفي المضمون برهن العقار الشروط شكلية وموضوعية، وينتج آثاراً بين طرفيه سواء قد كان مصدرها أحكام القانون المدني أم أحكام قانون التجارة وقانون تنظيم القطاع العقاري وقانون مصرف البحرين المركزي والتوجهات الصادرة عنه.
لا ينظر إلى عقد القرض المضمون برهن العقار على أنه قرض خال من المخاطر فهو لا يقضي على خطر الائتمان كلياً فالخطر يلازم القرض مهما كانت الضمانات قوية، ذلك أن احتمالات التخلف عن السداد تزداد في حالات الانكماش الاقتصادي والانخفاض في أسعار سوق العقار مما تحد من فاعليته في الحد من مخاطر الائتمان، لذا شكل تأمين العقار المرهون ضد خطر التخلف عن السداد وضد انخفاض قيمته السوقية حماية إضافية للمصرف المرتهن لكون احتمالات خسارته لحقه ستكون معدومة.
فقد اثبت التجارب أن خطر الائتمان يعد من أبرز أسباب إخفاقات البنوك، منها الأزمة المالية التي تعرضت لها الولايات المتحدة الأمريكية بين عامي (2007) - (2008) بسبب فشل البنوك في تحصيل قروض الرهن العقاري وما رافقها من انخفاض في أسعار العقارات مسببة خسائر مالية للبنوك والمؤسسات المالية أدى لإفلاس العديد منها.
كما كشف الواقع العملي أن هذا النوع من الضمان ثقيل العبء بسبب صعوبة التنفيذ على العقار المرهون وهو أحد أسباب عزوف المصارف أحياناً في قبول هذا النوع من الضمان، فالبنك سيواجه مدة طويلة وإجراءات معقدة أمام القضاء حتى يتمكن من استرداد حقوقه من ثمن ناتج بيعه بالمزاد العلني والتي لا تتلاءم مع المعاملات التجارية التي تقوم على السرعة. وفي حين أن الرهن العقاري عقد ملزم لطرف واحد وهو الراهن، فلا يلتزم المصرف المرتهن في القانون البحريني بواجب بذل العناية المعقولة للحصول على السعر المناسب عند بيع العقار المرهون، فقد الفت القوانين المقارنة على عاتق المصرف المرتهن واجب بذل العناية المعقولة للحصول على سعر مناسب عند التنفيذ على العقار المرهون لاقتضاء حقه من ثمن ناتج البيع بالأولوية على الدائنين العاديين والدائنين المرتهنين التاليين له في المرتبة.